中级房地产经济师精讲-经济师-经济师考试

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梦若真情若深

中级经济师考试一共有10个专业可以选择，其中建筑与房地产同样也是深受考生喜爱的专业之一，那么该专业适合哪些人报考?难度怎么样?中级经济师建筑与房地产专业特点介绍(一)专业性强备考这个专业的同学们请注意，这个专业需要同学们具有一定的专业基础，专业性是比较强的。(二)相关性同学们如果学习过房地产、建筑工程的相关专业，有相关的专业基础知识。同学们在备考的过程中也相对容易一些。(三)题型题量房地产专业是有一定量的计算题的，例如工程图、工程计价等，这些会比较抽象。每年的单选涉及到计算的就有10道左右，多选题中则有2-3道计算题，而案例分析题涉及的计算题就会比较多。建筑与房地产专业哪些人适合考?(一)从事建筑行业的同学们或者是计算能力强的同学，或者是想从事建筑行业的同学们，深空网不建议没有基础的同学报考这个专业。(二)在招标公司工作的同学，或者是房地产市场调研人员以及从事房地产相关行业的同学们。备考建议1、听课+教材学习在初期的学习里，为了保证高效的学习，提升自己的学习进度，考生可以采取听课+教材的形式进行学习，根据老师在堂上所讲的内容，然后在一一对应好教材的知识点内容，会大大加深对知识点的理解和记忆，通过教材学习找出自己的薄弱环节，然后再进行查缺补漏。2、做题训练+总结在理解好所学知识后，考生应该采取“题海战术”的方式，通过做题来巩固所学内容。在第三轮的复习中，考生应以历年的考试真题为主，每天做一定数量的习题，保持自己的做题的状态，对于错题、难题一定要标记好，并且边做题边思考边进行总结，将强对考点的理解。

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对不起我错了回来吧

（新增内容）　　基本要求：　　要求考生掌握房地产开发项目策划的含义、程序、内容，房地产市场细分、开发项目目标市场选择和项目定位，以及撰写房地产开发项目策划报告的能力。　　重点和难点问题：　　重点：（1）房地产开发项目策划的特点（2）房地产市场细分的含义（3）房地产市场细分的依据（4）房地产市场细分的程序（5）影响目标市场选择的主要因素（6）房地产开发项目市场定位的策略（7）房地产开发项目客户定位（8）房地产开发项目产品定位　　难点：swot分析　　第一节房地产开发项目策划概述　　一、房地产开发项目策划的含义　　（一）概念　　房地产开发项目策划是指为顺利实现房地产开发项目的预期目标，依据房地产市场调研结果，综合运用各种策划手段，通过系统定义、全面创新、精心构思和周密谋划，把项目建设意图转换成目标具体、功能明确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。　　（二）目的　　房地产开发项目策划的根本目的是为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务。　　二、房地产开发项目策划的特点　　（一）地域性：应从区域、城市、项目区位3个层次考虑　　（二）系统性　　（三）创新性：主要体现在两方面：一是概念新、主题新；二是方法新、手段新　　（四）预见性　　（五）市场性　　（六）操作性　　三、房地产开发项目策划的作用　　（一）为企业科学决策提供保障　　（二）有助于增强项目竞争能力　　（三）有利于实现与开发商优势互补　　（四）能有效整合项目资源。　　四、房地产开发项目策划的程序和内容　　（一）项目用地的选址和取得　　1.研究城市规划并了解当地房地产市场情况　　2.研究地块的开发价值　　3.研究如何获得土地使用权及了解地块所在地的政策法规。　　（二）房地产市场调研　　（三）房地产市场定位：主要通过市场细分和目标市场选择　　（四）房地产开发项目营销策划：定价策略；营销前的主要准备工作；制订营销计划并对实施过程进行控制与管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传、推广活动的策划。　　（五）房地产经营策划第二节房地产市场细分　　一、房地产市场细分的含义　　（一）概念　　房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场（总体市场通常太大，企业很难完全为之服务）划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。　　（二）市场细分的基础　　从消费者的角度进行，是根据市场细分的理论基础，即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。　　二、房地产市场细分的作用　　（一）有利于发现市场机会，促进销售　　（二）有利于组织生产和服务，提高企业效益　　（三）有利于提高企业声誉，建立品牌　　三、房地产市场细分的依据　　（一）人口细分：人口因素是消费者群体分类的基本变量，包括人口的年龄、性别、家庭结构、收入、职业、文化程度、宗教、民族、国籍等，都是市场细分的变量。　　1.家庭结构　　2.年龄　　3.收入水平。　　（二）地理细分：地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征（市区、郊区、远郊区、农村等）、人口密度，以及地区自然环境、生活环境、交通环境等。地理因素还是预测市场规模的重要因素。　　（三）心理细分：心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。　　1.购买动机　　2.生活方式　　3.个性　　（四）行为细分：行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应，市场细分可依据使用时机、追求利益、购买阶段等进行。　　1.使用时机　　2.追求利益　　3.购买阶段　　习题：属于住宅市场人口细分的变量　　a个性b年龄c家庭结构d收入水平e生活方式　　答案：bcd　　四、房地产市场细分的程序　　（一）第一轮市场细分：主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位。第一轮市场信息资料分析的目的在于寻找投资机会，由各类商品房的市场供求、投资成本、收益、建设资源条件及其他条件，判断投资方向。　　（二）第二轮市场细分：是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位，如消费群体的定位、建设档次的定位、市场价格定位等。　　（三）第三轮市场细分：是针对第二轮市场细分得出的细分市场而进行的，重点集中在潜在消费群体的消费心理、消费偏好等心理因素和行为因素。第三轮市场细分的目的是为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据，为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料。　　五、房地产细分市场评估　　（一）细分市场有效性评估　　1.细分市场的可衡量性　　2.细分市场的可进入性　　3.细分市场的可盈利性　　4.细分市场的可操作性　　（二）细分市场可行性评估　　1.细分市场的规模和增长性　　2.细分市场结构的吸引力　　3.细分市场与企业资源条件的适应性　　4.细分市场与企业发展战略的符合性第三节房地产开发项目目标市场选择　　一、房地产开发项目目标市场选择的含义　　目标市场就是企业决定进入的细分市场，是企业经过市场细分，以及细分市场评估后，决定以相应的商品和服务去满足其需要和服务的消费者群。　　房地产开发项目目标市场选择就是房地产开发企业通过细致的市场调研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。　　二、影响目标市场选择的主要因素　　（一）市场规模：指细分市场的规模大小及其发展潜力。　　（二）资源条件：指企业所拥有的或企业能筹集到的可供支配的资源。　　（三）环境条件：指项目所在地段的环境是否与目标市场的要求相适应。　　（四）盈利性因素：取决于目标市场的结构吸引力，由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定。　　（五）风险性因素：由于意外因素影响，使项目收益偏离预期投资效益的程度。（六）政策性因素：包括国家住房政策、土地政策、信贷政策、城市规划政策、环境保护政策、税收政策等。　　三、swot分析　　分析企业的优势(strengths)、劣势(weaknesse8)、机会( opporturuties)和威胁(threats)。swot分析将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。　　四、目标市场选择的程序　　五、房地产客户需求特征分析　　客户需求特征分析是指对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析，其基础来源于房地产开发企业所做的市场调研。　　（一）消费能力：可用于支付住房的资金数量；能承受的房屋总价和单价；信贷能力（受收入水平、职业等影响）；能接受的物业管理费水平。　　（二）消费目的：自用；他用；投资置业　　（三）消费方式：一次性支付：按揭　　习题：swot分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（）因素　　a风险因素b威胁因素c挑战因素d帮助因素　　答案：b　第四节房地产开发项目市场定位　　一、房地产开发项目定位　　（一）房地产开发项目市场定位的含义　　1.房地产开发项目市场定位是房地产开发企业根据竞争对手现有产品在市场上所处的位置，以及细分市场的属性，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象，并传递给目标客户，使该产品在市场上确立适当的位置的过程。　　2.房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和产品定位　　（二）房地产开发项目市场定位的策略　　1.避强策略：指企业力图避免与实力或较强的企业直接发生竞争，而将自己的产品定位于另一市场区域内，使自己的产品在某些特征或属性方面与或较强的对手有比较显著的区别　　2.迎头策略：指企业根据自身的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置　　3.创新定位：寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺，生产市场上没有的具备某些特色的产品　　（三）房地产开发项目市场定位的步骤（设法在自己产品上找到比竞争对手更具有竞争优势的特性）　　1.分析目标市场现状，确认本企业潜在的竞争优势　　2.选择合适的竞争优势以建立市场定位战略　　3.显示独特的竞争优势　　4.重新定位　　二、房地产开发项目客户定位　　（一）房地产开发项目客户定位的含义　　房地产开发企业根据客户细分结果，采取统计方法对其进行整理、分析，从中整理出客户类别、家庭特征、职业特征、经济收入特征　　（二）锁定目标客户群的方法　　1.根据项目特征（土地基本特征、土地规划特征、土地环境特征）锁定目标客户群　　2.根据潜在目标客户群寻找项目　　（三）目标客户群的内容　　1.年龄结构　　2.职业特征　　3.区域结构　　4.商品房消费能力、消费方式　　5.对商品房特征的需求　　6.对环境及配套的需求　　7.对物业管理的需求　　8.购买商品房的目的　　三、房地产开发项目产品定位　　（一）房地产开发项目产品定位的含义　　房地产开发企业在对项目市场细分、客户需求分析、客户锁定的基础上，对房地产开发项目的主要技术参数、模式等的确定和确认；是对产品的概念规划和营销推广功能的创新，通过设计、营造，为产品争取独特的市场形象，并通过对消费者的传达，使产品最终迅速为市场所消化并赢得足够或合理的经济效益和社会效益。产品定位是建立在客户需求基础上，以客户为先导。　　（二）房地产开发项目产品定位的原则　　1.市场化原则　　2.差异化原则　　3.前瞻性原则　　4.价格控制性原则　　（三）房地产开发项目产品定位限制条件分析　　1.土地限制　　2.规划条件限制3.建筑功能限制　　4.客户能够接受的价格限制　　5.房地产政策、规定的限制　　（四）房地产开发项目产品定位的策略　　1.属性、利益定位策略　　2.价格、性能定位策略　　3.目标客户需求定位策略　　4.竞争对手定位策略　　5.复合定位策略　　（五）确定产品定位方案　　1.以区位环境或配套设施作为定位　　2.以项目本身的规划设计、建筑风格作为定位　　3.以文化、生活方式作为定位　　习题：房地产开发项目产品定位的原则包括　　a市场化原则b前瞻性原则c差异化原则 d传承性原则 e价格控制性原则　　答案：abce第五节房地产开发项目策划报告　　一、房地产开发项目策划报告的分类　　（一）按策划报告包含的范围划分　　1.全程策划报告　　2.单项策划报告　　（二）按策划报告的作用划分　　1.开发项目决策策划报告　　2.开发项目实施策划报告　　3.开发项目运营策划报告　　（三）按策划报告的内容划分　　1.项目产品策划　　2.项目投资策划　　3.项目营销策划　　4.项目广告策划　　二、房地产开发项目策划报告的基本内容　　（一）项目市场调研　　1.区域市场总体调查与分析　　2.当地房地产市场走势分析　　3.项目市场调查与分析　　4.项目土地价值判断及项目地块优劣分析　　5.项目开发环境分析和规划条件分析　　（二）项目市场定位　　（三）项目产品策划　　（四）项目主题策划　　（五）项目营销策划　　（六）项目推广计划　　（七）项目广告策划　　（八）项目投资分析

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