美的置业中级经济师

公司简介宁波奥克斯空调有限公司隶属奥克斯集团有限公司。自1994年成立以来，历经19年专业制冷历程，现已成长为中国空调行业的领导品牌，中国企业500强，拥有奥克斯姜山国际产业园、奥克斯南昌工业园、天津武清工业园三大产业基地，空调年产突破1000万套，销售额超100亿，员工10000余人。目前，宁波奥克斯空调有限公司拥有1个企业工程技术中心，3个技术研究所，1个国家级博士后工作站，有强大的空调技术研发能力和改造能力。2005年以来，奥克斯空调与三星、等国际研发机构强强联手，在兼收并蓄的交流合作中，不断提升企业的创新研发实力，从而保证产品始终处于行业领先水平。目前，我们的产品涉及了30多种规格200多个内销型号。奥克斯空调坚持以“优质平价”策略做市场，市场每年保持30%以上的增长率在飞速发展的同时，空调产品平直不断提升。“奥克斯空调”通过国家节能产品认证及澳洲能耗认证，获得了国家质检首批面见产品的称号，一次性通过了国家3C强制认证，通过了ISO9001:2008版质量管理体系认证审核。连续几年被业界评为“增长速度最快品牌”称号，并获得“出口免检”、“中国名牌”、“国建免检产品”、“中国驰名商标”、“节能产品”等荣誉称号。目前，奥克斯已成为国内空调行业成本控制和价格竞争力最强的企业之一，正向行业前三强迈进。在国内，拥有60余个营销中心（办事处），9000余个销售点，8000多个安装售后服务站，连锁售后服务人员万余人。空调不仅国内市场，而且远销意大利、阿根廷等100多个国家和地区。在以“绿色、健康”为主旋律的21世纪，作为“健康空调倡导者”的奥克斯，将致力于为地球的每一个角落带来“奥克斯健康空调”，为改善人类生活质量贡献最多的努力。作为市场新格局的领导品牌，奥克斯在未来的竞争中将会利用自身先进的技术、设备和信息化管理手段，推动奥克斯事业走向国际化。企业文化企业宗旨以人为本，诚信立业企业精神稳健、平和、诚信、可靠核心理念一切按经济价值规律办事，一切按有理服从原则办事，一个以提高效率为中心的企业。企业使命创领智能生活，成就卓越职境企业愿景让奥克斯成为世界名牌价值观精确、高效、务实、简单，机会来自业绩WIN战略全球化、智能化、卓越化、赢在奥克斯，赢在未来人才理念、思考、学习、敬业、责任管理机制刚性集权、有序分权、充分授权、科学用权人才机制业绩导向、纯净激励、晋升通道、末位淘汰（人尽其才、人岗匹配）决策机制大要准，小要谨，要科学，不盲目（行政决策、决策、股东决策）效率机制“快鱼吃慢鱼”、“富翁贫民论”、用工具管理、花钱买时间变革机制唯一不变的就是变质量方针以人为本，安全健康；环境设计，优质低耗；持续改进，履行承诺消费品方针精心设计，安全合法，质量第一，永不放弃，持续改进，履行承诺指导思想承认差距，清晰思路，解放思想，脚踏实地基本策略利润最大，声音最强，资源共享，发展共赢基本纲领抓终端，强拓网，抓促销，强出货八大持续规模持续提升，产品持续升级，成本持续降低，价格持续提高，渠道持续发育，队伍持续优化，收入持续改进，体系持续创新品牌定位成为让经销商抢着经营的空调品牌四坚决坚决杜绝乱价，坚决杜绝窜货，坚决杜绝假工程，坚决杜绝抽卡三学问产品定价学问，渠道获利学问，终端推广学问四勤勤拜访客户，勤当消费者，勤当旁观者，勤作导购员两升一高提升企业规模和品牌、提升团队素质和能力、提高网络数量和质量五会会算、会写、会讲、会想、会作三责任客户赚不到钱是我们的责任，客户卖得不好是我们的责任，客户不满意更是我们的责任六重健康系统健康自洁系统，健康空气系统，健康静音系统，健康智能系统，健康运行系统，健康舒适系统变频三大科技正弦波180度技术、采用R410a新冷媒、全部为能效以上五大产品体系变频机、节能惠民机型、下乡机、工程机、柜机品牌优势奥克斯空调中国名牌：中国驰名商标、中国名牌、中国免检产品、中国节能产品；超大规模：6大生产基地，16条全自动总装流水线，年产能达950万套；专业：17年空调专业历史；科技领先：国家级博士后工作站，工业设计；一流设备：10套日高精机“两器”生产线；5套西门子SMT贴片机；8套德国瓦格纳尔自动喷涂线；38台芬兰多功能冲床；高效节能：采用、日立、东芝等国际品牌压缩机，强力制冷、制热，省电高达，获最新国际节能认证；优质平价：配件自制率高达90%，有效保证产品品质，凸显成本优势；静音舒适：国内首创内外双静音，噪音低至24分贝，宁静致远；星级服务：6年包修、10年免检，8000多个服务网点，24小时服务；一身“证”气：先后荣获欧共体CE、德国TUV、ISO9000、澳洲能效等认证，产品出口120多个国家和地区。产品特点1、直流变频压缩机2、电子膨胀阀3、电控高效处理器4、高效双核处理器5、环保高效新冷媒6、高效电机7、内螺纹铜管综合情况一、强大的企业实力宁波奥克斯空调有限公司位于宁波奥克斯国际产业园区内，该园区总投资30亿元，占地3000亩。作为奥克斯集团下属重要产业之一，公司投资8亿元建设高标准厂区，目前共计拥有21条生产线，其中15条主机与产品生产线，生产区域面积达67000平方米，仓储面积78000平方米，检测面积达15000平方米。二、国际领先的生产设备奥克斯采用世界顶级的研发设备：日高精机、SMT贴片机；德国瓦格纳喷涂设备；芬兰数控机床、机器人智能技术；瑞士EMC性能测试仪；丹麦高保真噪音测试仪等武装，有力保障“健康空调”的诞生。三、行业先进的测试实验室6000小时恶劣环境考验奥克斯空调顺利通过最严格的仿真试验：在48度高温、-20度低温、95%湿度的恶劣工作状况下，连续无故障运行6000小时，相当于普通家庭正常使用10年。质控120关奥克斯空调有120道质量控制环节保障：包括零部件、互检、专检、整机测试、包装、跌落、运输模拟等，严苛的质控关成就100分的健康承诺。10大质量可靠性考验奥克斯独有的10大质量可靠性试验：机械试验（运输、跌落）、高低温试验、湿度试验、防紫外线试验、化学（盐雾）试验、大电流冲击试验、高压试验、电磁兼容脉冲群试验、寿命试验、临界点试验。四、一流的研发和生产管理团队研发团队:奥克斯拥有行业高级工程师48余人，中级技术人才121余人组成的研发团队在集团国家级博士后科研工作站和制冷研究所的协作下不断开发市场适销对路的空调新产品。生产管理团队:与熟悉ERP管理流程的生产和公司投2000万巨资打造的ERP生产管理平台的完美结合;成立商务中心采购平台;将6S管理和补偿性行为有效落实至每一环节等.五、可靠的产品质量保证核心零部件均采用国际一流的品牌：如压缩机采用大金、日立、东芝等品牌，控制器采用西门子、摩托罗拉、NEC等国际品牌的芯片。严格保证了产品质量可靠性。公司拥有有完善的质量保证体系，有效管控、保证产品质量。六、强大的网络渠道企业坚持“渠道为王”的市场占有策略，实施全国网络化渠道销售，在全国39个省市重点城市均设立营销中心，为广大经销商客户产品、工程、维修售后培训等保姆式服务。七、贴心优质的售后服务发展经历1986-1993创业期开拓奋进创立根基1986年董事长毛遂自荐，带领七人承包负债20万元的小厂，开始创业1989年成功研制全塑型电度表罩底壳，成为当时国内首创产品，奠定仪表产业基础1990年成功试制电度表整机，具备从电度表配件向整机产业延伸能力1991年创建宁波三星仪表厂，全面自主研发生产“三星”牌电能表1993年成立宁波三星集团，“三星”电能表成为当时国内最大的电能表企业1994-2009发展期产业拓展转型提升1994年中美合资建立宁波AUX电器有限公司，进入空调业“三星”首款电子表成功下线1996年奥克斯空调获评全国行业前十强，连续三年跻身上海空调品牌销量十佳榜单1999年奥克斯空调由合资走向自主经营，产销量实现规模增长建设占地500亩的三星奥克斯智能工业城（鄞州中心区）2000年成立宁波奥克斯置业有限公司，正式进入房地产业2001年成立宁波奥克斯集团有限公司开创空调行业营销新模式，着手策划系列“事件营销”2002年成立宁波三星通讯设备有限公司，进入通讯产业2003年启动全国产业布局战略，建设宁波国际产业园、南昌产业园首款奥克斯自主研发的手机产品V98成功上市首个奥克斯开发建设的住宅楼盘“盛世东方”开盘2004年成立奥克斯集团有限公司，建立全新标识系统，大企业集团事业架构建立自2001年起成功策划“事件营销”，掀起“奥克斯现象”研究热2006年手机生产基地迁往深圳，培育通讯产业链价值优势明州正式开院营运，开启民营发展风向标2007年产业稳健拓展，奥克斯南昌产业基地二期项目开工，天津产业基地筹建2008年全面推行文化战略转型，集团-事业部二级经营管控模式日渐成熟2009年成立鄞州汇金小额贷款股份有限公司，进入金融服务业开发建设成都奥克斯广场，开创商业地产新领域2010-至今腾飞期稳健治业和赢未来2010年三星高新技术产业园（慈城）开建，奠定智能系统与终端的强势发展基石李连杰担任奥克斯空调品牌代言人，奥克斯健康空调的品牌理念持续强化2011年集团WIN战略发布，稳健治业·和赢未来成为集团发展的领航器三星电气（601567）在上交所挂牌上市，迎来发展新的阶段组建地产集团，成为涵盖住宅、商业、旅游、工业地产的综合地产开发商集团入驻奥克斯中央大厦，以战略管控为导向的组织架构正式运营2012年东莞奥克斯智能手机研发基地开工参股宁波通商银行三星电气成功收购上海联能仪表有限公司，整固电力产业优势首个“HILLS——立体都市生活”理念的成都奥克斯广场开业宁波智能家电控制产业基地开建大事记事件1：2009年3月一呼百应发布《健康渠道》2009年3月8日，发布“奥克斯空调健康渠道”向空调行业发出了建设健康渠道的宣言。旨在帮助经销商清除库存危机并获得可观利润。让每个认同奥克斯经营理念、紧跟奥克斯前进的渠道商摆脱亚健康状态，达到稳步盈利、降低风险、可持续发展的健康经营状态。事件2：2009年4月清仓换货发布首期渠道数据2009年4月17日，公布《奥克斯空调健康渠道宣言首期数据》，率先启动“清仓换货一呼百应“以五级能效价格来推动能效产品的市场普及，帮助经销商消化库存的低能效空调，从而为即将启动的”家电下乡“政策中的3级产品留足市场空间。事件3：2009年5月召开“下乡是国策，实惠是真理”家电下乡市场推广战略研讨会在第二轮”家电下乡“空调产品的中标公示后，奥克斯率先发起题为”下乡是国策实惠是真理“的农村空调市场，并对所有下乡中标空调实施3重补贴，下乡惠民补贴高达33%，此举开创了我国家电业多重补贴营销的先河，随后受到了同行的响应，各品牌纷纷启动空调推广多重补贴营销。事件4：2010年3月召开“减”行动发布会“绿色中国行”走进宁波；2010年3月17日，“绿色中国行”——走进宁波奥克斯“减”行动新闻发布会在浙江宁波举行。在当前一直倡导绿色、低碳的大背景下，宣布了从“减污染”、“减能耗”、“减价格”、“减库存”等六个方面进行工作，真正做到“节能”、“减排”、“绿色”、“环保”。事件5：2010年4月“绿色中国行”——走进椰乡文昌2010年4月29日，奥克斯携手中国绿化基金会、国家林业局经济发展研究中心、海南省文昌市政府、绿色中国杂志社等机构，走进椰乡文昌，共同种下代表着环保与健康的绿色中国林。这是继奥克斯在宁波播种绿色中国第一片林之后，洒播绿怀、弘扬生态文明、发展绿色经济、践行低碳生活的又一公益善举。事件6：2010年8月国际巨星李连杰先生代言奥克斯空调；2010年8月7日，奥克斯牵手国际巨星李连杰，让其担当奥克斯空调的品牌形象代言人。牵手李连杰，奥克斯看重的不仅仅是他的国际巨星的地位，更重要的是，奥克斯希望他身上所体现的责任与使命感能够传递给公众。在该年度，奥克斯确定了“变频真功夫我选奥克斯”的宣传口号。在李连杰代言奥克斯空调的2年时间里，奥克斯推出了一系列围绕李连杰的传播和促销活动，充分利用李连杰的影响力，让更多消费者认识、了解、接纳奥克斯空调。事件7：2010年12月在北京举行“热霸”空调上市；2010年12月13日，奥克斯在北京举行了“热霸”空调上市新闻发布会，推出了新一代具有超强制热功能的奥克斯“热霸”空调。“热霸”空调是奥克斯针对客户制热需求与行业制热缺陷研发的创新产品，相对奥克斯普通空调，“热霸”的平均制热量提升20%以上，制热速度提升14，即使在零下20℃低温环境下依然能强劲制热，实现了制热量更高、制热速度更快、稳定性更强，一举打破了家用空调的制热瓶颈。“热霸”系列的上市，引发了行业的制暖研究热，同业纷纷跟风学习，寻求在空调制暖方面的技术突破。事件8：2011年3月奥克斯推出市售能效比最高空调——壹系列变频空调；2011年3月，奥克斯在北京召开“壹系列”变频空调大不会。会上，奥克斯发布了年度新品，能效比达的变频空调，为变频空调的行业发展，树立了新的技术标杆。“壹系列”产品的发布，显示了奥克斯在高端变频空调产品的领域已经具备了行业领先的水平。同事该系列产品的发布，也对促进行业技术水平提升，推动国家节能减减排发展做出了巨大的贡献。事件9：2011年8月“壹计划·品质战略”发布奥克斯空调联合国际芯片巨头瑞萨建立联合实验室8月12日，奥克斯空调“壹计划·品质战略”发布会在南昌举行，“品质”被确定为奥克斯未来战略的核心关键词，而奥克斯在本次发布会中公布的另外两件大事：与瑞萨共建联合实验室，及推出时尚定制概念的全新空调产品FashionDo，则均是奥克斯“品质战略”的落地举措。“不砸空调，砸饭碗”，奥克斯主动将“品质”放到了企业生命线的高度。会上，除了介绍将坚持“品质”战略外，奥克斯空调宣布与国际半导体芯片巨头瑞萨建立联合实验室，围绕变频空调核心控制技术展开研发，如16位矢量变频技术、180°直流变频驱动技术、有源PFC技术、电源跟踪技术等。此举将瑞萨国际领先的芯片技术应用于奥克斯空调产品，令奥克斯在全球空调市场上的竞争力将大幅增强，消费者也因此次合作享受到全球领先的变频空调产品使用体验。事件10：2011年9月奥克斯热霸空调2代上市并成为“中国南北极考察队专用产品”2011年9月19日，“奥克斯南北极科考官方合作签约仪式——暨热霸2代全球首发式”在杭州市召开，2代热霸空调与1代相比，不仅实现了产品研发基础从定频向变频的转变，更是积累了奥克斯三年的技术研发积累。在技术上配备了喷气增焓技术、双缸变容技术、制冷系统优化技术、黄金风道技术、高效PFC技术、精确控温技术七大技术应用。产品制热能力和能效较一般产品提高25%，出风温度比常规高6度，室内温度到达的时间可以缩短25%，制热较行业内产品最高的制热量还要高11%以上，更能够实现了产品的静音运转，精准控温。而热霸空调更是在研发过程中通过了连续运转6000小时，零下25度低温气度的考验，最终依赖综合优势，成为中国南北极科考站指定服务产品，并于2011年10月正式在南北极科考站投入使用。而在之后的销售中，奥克斯热霸二代在全国范围掀起狂潮，一度呈现断货状态，奥克斯体系也因热霸产品的旺销，品牌内中高端产品的销售占比迅速突破35%。事件11：2011年11月《品质》发布奥克斯-三菱电机-菱电变频技术联合实验室正式成立2011年11月，奥克斯联合三菱电机、菱电国际成立联合实验室。此举是奥克斯空调深化其品质战略的又一举动，三菱电机、菱电国际与奥克斯之间原本就有着长期、广泛的技术合作关系，而成立联合实验室，是进一步的共享资源。三方共同对变频控制技术做更深入的研究，三菱电机将更好、更紧密的关于智能功率模块(IPM)和双列直插式智能功率模块（DIPIPMTM）的应用技术支持，同时也促进三菱电机的先进半导体在奥克斯空调中的应用，联合实验室的建立深化了三方在变频空调领域的深层次技术合作关系。为奥克斯空调产品品质提升了更加强大的技术资源。事件12：2012年3月奥克斯“镜界”系列空调产品面市2012年3月20日-23日于上海召开的家电博览会上，奥克斯的“镜界”空调正式亮相，这款依据“苹果”研发设计理念所研发出来的空调产品，充分关注了消费者对产品外观美的追求，对产品运行经营的需求，以及空调产品传统速冷速热性能的追求。产品时集合了顶尖设计团队刀的精致外观，国际一线品牌压缩机，奥克斯多项静音、自洁等高新空调技术优势于一身，一经面世就吸引了行业及消费者的关注。而通过之后的微博征名，买空调去伦敦等战略营销的宣传，奥克斯“镜界”空调充分发挥了其品质优势，销售业绩一飞冲天，不仅在全国范围内迅速实现了订货突破万套，更是快速的陷入卖断货的之中。“镜界”顺利凭借自身的技术优势与出色销量，成为了奥克斯“品质”战略的新里程碑式的产品。事件13：2012年3月奥克斯空调获国家“出口免验”证书2012年3月，奥克斯凭借卓越的品质，以先进的技术手段、领先的生产设备、完善的售后服务体系为支撑，一举揽获产品出口方面最高荣誉——国家出口免验认证，这不仅对奥克斯产品质量的充分肯定，更是奥克斯持续坚守品质战略的成果。此次出口免验评选，历经三年多严格的申报历程，国家质检部门从生产工艺、产品品质、售后服务等各方面综合考评，经过层层筛选，最终奥克斯评审通过。此次参审“出口免验”获得通过，将有助于奥克斯在激烈的空调市场竞争中脱颖而出，此举一方面是国家质检部门对其产品研发、生产、售后服务等方面的全面认可；而另一方面，也是对奥克斯强大的企业实力、国际领先的设备、一流的研发和生产管理团队、完善的售后服务网络的肯定，为奥克斯的全球化品质道路了强有力的支撑。事件14：2013年2月国际巨星李连杰先生再次代言奥克斯空调2月28日，奥克斯李连杰续约仪式暨中国市场13年营销攻略发布会在宁波举行。本次活动上，奥克斯发布了目前市售的最节能空调——博客新品，并同时宣布将以“优质平价、战略转移、深度营销、精细管理“为指引大举进攻2013中国空调市场。当日，风传已久的“续约传闻”也尘埃落定，“功夫皇帝”李连杰正式与奥克斯再度携手，以品牌代言人的身份助力奥克斯2013年火力全开。事件15：2013年2月奥克斯空调推出“博客”系列的挂机产品与智能柜机产品，“1度到天明”奥克斯首度推出旗下“博客”系列的挂机产品与智能柜机产品，而博客系列空调凭借一晚（8小时）一度电的低能耗刷新了此前竞品保持的1P空调一晚一度电的节能记录，成为目前市售最节能的空调。同时，其独特的ECO双阶段节能模式，在节能的前提下，充分考虑到消费者的舒适性，为其了更智能化、人性化的使用体验。该“博客”系列空调不仅具有独特IMD隐藏式显示屏与德国“库尔兹烫金”工艺锻造出的纯平镜面精致外观，更突破了技术壁垒，实现“1度到天明”的创新省电科技。经过技术部门长期跟踪调研和数据总结，奥克斯空调开创了一种既符合使用规律又能最大化省电的专利省电模式，也就是“1度到天明”最为核心的创新技术——“智能ECO节能模式”，使用者只需启动ECO按钮，室外机上的感应探头便可以根据当时的外界温度，自动进入省电模式，而与其它“以降低制冷量和舒适度换取节能效果“的空调不同，其独有的双阶段运行模式会以30度为临界点，针对不同的温度环境，不同的制冷量，从而保证舒适和节能的双赢。奥克斯地产业务拟赴港上市没有整体上市计划事件16：2014年4月13日，“二十年再出发”奥克斯空调20周年庆典盛大举行4月13日，奥克斯空调二十周年庆典在宁波香格里拉酒店隆重举行，包括行业领导、机构、全球各地的经销商、供应商在内的千余人齐聚宁波，同襄20年企业盛举。董事长郑坚江发表了题为《坚守梦想撑起空调业的“中国梦”》的主旨演讲，奥克斯空调事业部总经理钱旭峰分享了奥克斯空调转型升级的成果，并带领高管发布了《宁波宣言》，在企业管理、产品品质、科技创新等方面对消费者及合作伙伴做出了庄严的承诺。中国家电协会理事长姜风、国家海洋局极地考察办公室综合处处长夏立民、海外经销商代表阿根廷Radiovictoria总裁等嘉宾，均在讲话中对奥克斯空调20年的发展与成长给予了高度评价，并寄予了新的期望。庆典上，作为转型升级战略的结晶，奥克斯20周年纪念版空调“自由”系列亮相。通过对健康、智能与时尚三大要素的解读，从智能化的人机交互、远端智控到防的IFD技术，以及超越普通空调出风宽度和广度的创新性导风系统，“自由”系列新品空调充分迎合了当下消费者的使用需求，诠释了“精品空调”的核心内涵与全新标准。值奥克斯空调20周年之际，奥克斯与国内领先的互联网企业北京奇虎科技有限公司（360）宣布正式形成合作，共同签署“全面技术合作开发智能空调”协议，双方将联合开发智能空调新品，开启奥克斯空调的产业智能化发展。华语乐坛顶级唱将姚贝娜、张赫宣作为演唱嘉宾，分别演唱三首歌助阵奥克斯空调20周年庆典，让现场观众真正享受到了一场听觉盛宴。

（新增内容） 　　基本要求：　　要求考生掌握房地产开发项目策划的含义、程序、内容，房地产市场细分、开发项目目标市场选择和项目定位，以及撰写房地产开发项目策划报告的能力。　　重点和难点问题：　　重点：（1）房地产开发项目策划的特点（2）房地产市场细分的含义（3）房地产市场细分的依据（4）房地产市场细分的程序（5）影响目标市场选择的主要因素（6）房地产开发项目市场定位的策略（7）房地产开发项目客户定位（8）房地产开发项目产品定位　　难点：swot分析　　第一节 房地产开发项目策划概述　　一、房地产开发项目策划的含义　　（一）概念　　房地产开发项目策划是指为顺利实现房地产开发项目的预期目标，依据房地产市场调研结果，综合运用各种策划手段，通过系统定义、全面创新、精心构思和周密谋划，把项目建设意图转换成目标具体、功能明确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。　　（二）目的　　房地产开发项目策划的根本目的是为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务。　　二、房地产开发项目策划的特点　　（一）地域性：应从区域、城市、项目区位3个层次考虑　　（二）系统性　　（三）创新性：主要体现在两方面：一是概念新、主题新；二是方法新、手段新　　（四）预见性　　（五）市场性　　（六）操作性　　三、房地产开发项目策划的作用　　（一）为企业科学决策提供保障　　（二）有助于增强项目竞争能力　　（三）有利于实现与开发商优势互补　　（四）能有效整合项目资源。　　四、房地产开发项目策划的程序和内容　　（一）项目用地的选址和取得　　1.研究城市规划并了解当地房地产市场情况　　2.研究地块的开发价值　　3.研究如何获得土地使用权及了解地块所在地的政策法规。　　（二）房地产市场调研　　（三）房地产市场定位：主要通过市场细分和目标市场选择　　（四）房地产开发项目营销策划：定价策略；营销前的主要准备工作；制订营销计划并对实施过程进行控制与管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传、推广活动的策划。　　（五）房地产经营策划第二节 房地产市场细分　　一、房地产市场细分的含义　　（一）概念　　房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程，也就是按照消费者欲望和需要把一个总体市场（总体市场通常太大，企业很难完全为之服务）划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。　　（二）市场细分的基础　　从消费者的角度进行，是根据市场细分的理论基础，即消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的。　　二、房地产市场细分的作用　　（一）有利于发现市场机会，促进销售　　（二）有利于组织生产和服务，提高企业效益　　（三）有利于提高企业声誉，建立品牌　　三、房地产市场细分的依据　　（一）人口细分：人口因素是消费者群体分类的基本变量，包括人口的年龄、性别、家庭结构、收入、职业、文化程度、宗教、民族、国籍等，都是市场细分的变量。　　1.家庭结构　　2.年龄　　3.收入水平。　　（二）地理细分：地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征（市区、郊区、远郊区、农村等）、人口密度，以及地区自然环境、生活环境、交通环境等。地理因素还是预测市场规模的重要因素。　　（三）心理细分：心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。　　1.购买动机　　2.生活方式　　3.个性　　（四）行为细分：行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应，市场细分可依据使用时机、追求利益、购买阶段等进行。　　1.使用时机　　2.追求利益　　3.购买阶段　　习题：属于住宅市场人口细分的变量　　a个性b年龄c家庭结构d收入水平e生活方式　　答案：bcd　　四、房地产市场细分的程序　　（一）第一轮市场细分：主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位。第一轮市场信息资料分析的目的在于寻找投资机会，由各类商品房的市场供求、投资成本、收益、建设资源条件及其他条件，判断投资方向。　　（二）第二轮市场细分：是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位，如消费群体的定位、建设档次的定位、市场价格定位等。　　（三）第三轮市场细分：是针对第二轮市场细分得出的细分市场而进行的，重点集中在潜在消费群体的消费心理、消费偏好等心理因素和行为因素。第三轮市场细分的目的是为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据，为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料。　　五、房地产细分市场评估　　（一）细分市场有效性评估　　1.细分市场的可衡量性　　2.细分市场的可进入性　　3.细分市场的可盈利性　　4.细分市场的可操作性　　（二）细分市场可行性评估　　1.细分市场的规模和增长性　　2.细分市场结构的吸引力　　3.细分市场与企业资源条件的适应性　　4.细分市场与企业发展战略的符合性第三节 房地产开发项目目标市场选择　　一、房地产开发项目目标市场选择的含义　　目标市场就是企业决定进入的细分市场，是企业经过市场细分，以及细分市场评估后，决定以相应的商品和服务去满足其需要和服务的消费者群。　　房地产开发项目目标市场选择就是房地产开发企业通过细致的市场调研，科学的市场分析，考虑宏观环境、微观环境、企业素质以及企业所拥有的资源，为自己即将实施的项目选择一个或几个准备进入的细分市场的过程。　　二、影响目标市场选择的主要因素　　（一）市场规模：指细分市场的规模大小及其发展潜力。　　（二）资源条件：指企业所拥有的或企业能筹集到的可供支配的资源。　　（三）环境条件：指项目所在地段的环境是否与目标市场的要求相适应。　　（四）盈利性因素：取决于目标市场的结构吸引力，由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定。　　（五）风险性因素：由于意外因素影响，使项目收益偏离预期投资效益的程度。（六）政策性因素：包括国家住房政策、土地政策、信贷政策、城市规划政策、环境保护政策、税收政策等。　　三、swot分析　　分析企业的优势(strengths)、劣势(weaknesse8)、机会( opporturuties)和威胁(threats)。swot分析将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。　　四、目标市场选择的程序　　五、房地产客户需求特征分析　　客户需求特征分析是指对初步选定的目标市场的需求特征所作的研究、归纳和分析，其基础来源于房地产开发企业所做的市场调研。　　（一）消费能力：可用于支付住房的资金数量；能承受的房屋总价和单价；信贷能力（受收入水平、职业等影响）；能接受的物业管理费水平。　　（二）消费目的：自用；他用；投资置业　　（三）消费方式：一次性支付：按揭　　习题：swot分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的（ ）因素　　a风险因素b威胁因素c挑战因素d帮助因素　　答案：b　第四节 房地产开发项目市场定位　　一、房地产开发项目定位　　（一）房地产开发项目市场定位的含义　　1.房地产开发项目市场定位是房地产开发企业根据竞争对手现有产品在市场上所处的位置，以及细分市场的属性，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象，并传递给目标客户，使该产品在市场上确立适当的位置的过程。　　2.房地产开发项目市场定位包括房地产开发项目客户定位和产品定位　　（二）房地产开发项目市场定位的策略　　1.避强策略：指企业力图避免与实力或较强的企业直接发生竞争，而将自己的产品定位于另一市场区域内，使自己的产品在某些特征或属性方面与或较强的对手有比较显著的区别　　2.迎头策略：指企业根据自身的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置　　3.创新定位：寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场空缺，生产市场上没有的具备某些特色的产品　　（三）房地产开发项目市场定位的步骤（设法在自己产品上找到比竞争对手更具有竞争优势的特性）　　1.分析目标市场现状，确认本企业潜在的竞争优势　　2.选择合适的竞争优势以建立市场定位战略　　3.显示独特的竞争优势　　4.重新定位　　二、房地产开发项目客户定位　　（一）房地产开发项目客户定位的含义　　房地产开发企业根据客户细分结果，采取统计方法对其进行整理、分析，从中整理出客户类别、家庭特征、职业特征、经济收入特征　　（二）锁定目标客户群的方法　　1.根据项目特征（土地基本特征、土地规划特征、土地环境特征）锁定目标客户群　　2.根据潜在目标客户群寻找项目　　（三）目标客户群的内容　　1.年龄结构　　2.职业特征　　3.区域结构　　4.商品房消费能力、消费方式　　5.对商品房特征的需求　　6.对环境及配套的需求　　7.对物业管理的需求　　8.购买商品房的目的　　三、房地产开发项目产品定位　　（一）房地产开发项目产品定位的含义　　房地产开发企业在对项目市场细分、客户需求分析、客户锁定的基础上，对房地产开发项目的主要技术参数、模式等的确定和确认；是对产品的概念规划和营销推广功能的创新，通过设计、营造，为产品争取独特的市场形象，并通过对消费者的传达，使产品最终迅速为市场所消化并赢得足够或合理的经济效益和社会效益。产品定位是建立在客户需求基础上，以客户为先导。　　（二）房地产开发项目产品定位的原则　　1.市场化原则　　2.差异化原则　　3.前瞻性原则　　4.价格控制性原则　　（三）房地产开发项目产品定位限制条件分析　　1.土地限制　　2.规划条件限制3.建筑功能限制　　4.客户能够接受的价格限制　　5.房地产政策、规定的限制　　（四）房地产开发项目产品定位的策略　　1.属性、利益定位策略　　2.价格、性能定位策略　　3.目标客户需求定位策略　　4.竞争对手定位策略　　5.复合定位策略　　（五）确定产品定位方案　　1.以区位环境或配套设施作为定位　　2.以项目本身的规划设计、建筑风格作为定位　　3.以文化、生活方式作为定位　　习题：房地产开发项目产品定位的原则包括　　a市场化原则b前瞻性原则c差异化原则 d传承性原则 e价格控制性原则　　答案：abce第五节 房地产开发项目策划报告　　一、房地产开发项目策划报告的分类　　（一）按策划报告包含的范围划分　　1.全程策划报告　　2.单项策划报告　　（二）按策划报告的作用划分　　1.开发项目决策策划报告　　2.开发项目实施策划报告　　3.开发项目运营策划报告　　（三）按策划报告的内容划分　　1.项目产品策划　　2.项目投资策划　　3.项目营销策划　　4.项目广告策划　　二、房地产开发项目策划报告的基本内容　　（一）项目市场调研　　1.区域市场总体调查与分析　　2.当地房地产市场走势分析　　3.项目市场调查与分析　　4.项目土地价值判断及项目地块优劣分析　　5.项目开发环境分析和规划条件分析　　（二）项目市场定位　　（三）项目产品策划　　（四）项目主题策划　　（五）项目营销策划　　（六）项目推广计划　　（七）项目广告策划　　（八）项目投资分析

我是一名注册房地产经纪人，首先要纠正的是，房地产经纪人是住建部组织的考试，所发的证书名称是：房地产经纪人执业资格证书，不是职业资格证书！一字之差，区别很大。房地产经纪人执业资格证书全国通用，而且永久有效，但必须每三年注册一次，取得房地产经纪人注册证书后方可执业。

属于。理由：（1）根据人事部有关规定，取得房地产经纪人资格证书，可以评聘为工程师或经济师。（2）当然，属于并不是直接等于，还得经过单位申报人事部门审批等程式，才能正式享受中级职称待遇。

提供以下内容：机构营业执照原、影印件；负责人的身份证明覆印件；固定经营场地租赁备案登记证明或房地产权证影印件。房地产经纪人就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人代表。 凡是从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。2014年，国务院印发《关于取消和调整一批行政审批专案等事项的决定》取消11项职业资格许可和认定事项，其中包括房地产经纪人。工作内容1、 负责客户的接待、咨询工作，为客户提供专业的房地产置业咨询服务；2、 陪同客户看房，促成二手房买卖或租赁业务；3、 负责公司房源开发与积累，并与客户建立良好的业务协作关系。⑴采集、核实和分析客户与房源等资讯，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；⑵陪伴客户检视房屋，测算购房费用等；⑶代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等；⑷申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表档案，设计平面安排和处理面积误差。

考试合格人员，由省级人事部门颁发人事部统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效，用人单位可根据工作需要聘请持证者任经济师职务。

上海的，登陆职业能力考试院网上报名，现场确认，下载准考证，考试，网上查成绩，证书

取得房地产经纪人职业资格,单位可以聘任经济师.属于中级职称.

这个考试是全国统考的，难度大，通过率在百分之八到百分之十。完全是闭卷考试。涉及到的内容也相当广泛的。主要有四门：房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识。四门科目里，除了第一科，其余的三科都有用到高等数学里面的知识。好好加油吧

问对人了，我就是，呵呵.北京一年1500元.

每年是10月16、17日左右（星期六和星期天），2010年考试时间为 10月16、17日两天

房地产经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程式、专案可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程式及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。房地产经纪人证书是中介公司在审资质是必须要有的，证书目前非常热门，报考门槛也高，很多人考试是为了证书挂靠，在有申报条件的情况下，想从事房产行业可以自己考试一个。