高级经济师两会谈房价

1、发展方式——加快转变“刻不容缓”　　加快转变经济发展方式被认为是今年两会最重要的话题。海内外评论认为，两会将是中国形成“加快转变经济发展方式”共识的最好时机。　　转变经济发展方式刻不容缓。要大力推进经济进入创新驱动、内生增长的发展轨道。　　加快转变经济发展方式事关全局，关键是重点领域有所突破。总理在报告中提出了“继续推进重点产业调整振兴”“大力培育战略性新兴产业”等六项举措，为加快转变经济发展方式明确了方向。　　2、收入分配——通过合理制度“把‘蛋糕’分好”　　在新华网举行的“今年两会，你最关心的话题”调查中，“收入分配”问题位居榜首。　　一要抓紧制定调整国民收入分配格局的政策措施，逐步提高居民收入在国民收入分配格局中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重；二要深化垄断行业收入分配制度改革；三要进一步规范收入分配秩序。　　改革和发展的目标是让一部分人先富起来，逐步实现共同富裕。如果收入差距持续扩大，改革就背离了目标和方向。　　3、楼市调控——“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”　　房价是今年两会最牵动人心的话题之一。众多参与调查的人士期待房价稳定，盼望“居者有其屋”。　　一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费；三是抑制投机性购房；四是大力整顿和规范房地产市场秩序，加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。　　针对高房价，政府工作报告打出了“组合拳”，从增强保障、支持自主消费、抑制投机、打击违法行为等四个方面促进房地产市场平稳健康发展，招招都抓住了要害。各地应严格按照报告精神调控楼市，让“蜗居”不再、让“房奴”解放！　　4、教育改革——“强国必先强教”　　“上学难”尚未根本解决，教育公平仍是焦点，高校招生改革等问题社会关注度，群众期待。　　要抓紧启动实施国家中长期教育改革和发展规划纲要。一是推进教育改革；二是促进义务教育均衡发展；三是继续加强职业教育；四是推进高等学校管理体制和招生制度改革；五是加强教师队伍建设。　　今年注定是教育改革年，从财政预算报告中可见一斑：今年全国财政支出预算安排的项目“冠军”是教育，达到11856．75亿元，这也是唯一突破1万亿元的支出项目。　　5、医疗改革——“克服一切困难，把这个世界性难题解决好”　　新医改逐步推进，百姓期待革除行业顽疾，切实解决看病难、看病贵。　　继续扩大基本医疗保障覆盖面。基本完成城乡基层医疗卫生机构建设规划。进一步完善支持村卫生室建设和乡村医生发展的政策措施。完善基层医疗卫生机构补偿机制。开展社区首诊断试点。扶持和促进中医药、民族医药事业发展。　　加强基层医疗资源，如果看病能不出县、不出社区，加上基本药物的普及、医疗保障的增加，看病难应该可以慢慢解决。　　6、就业难题——“保障和改善民生的头等大事”　　“蚁族”成为年度热词，折射就业形势日益严峻，包括大学生、农民工在内的就业群体盼望政府出台更多“保就业”政策。　　城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4．6％以内。中央财政拟投入433亿元用于促进就业。　　报告对就业着墨较多，提出要继续实施积极的就业政策。鼓励大学生到西部地区、到小企业、到基层就业，政府应有更多扶持政策。对农民工就业，要进一步降低进城门槛，清理各种歧视性规定。　　7、户籍改革——逐步实现农民工与城镇居民享有“同等待遇”　　中国1．6亿多农民工，他们憧憬“城市梦”，期待“同等待遇”。　　推进户籍制度改革，放宽中小城市和小城镇落户条件。有计划有步骤地解决好农民工在城镇的就业和生活问题，逐步实现农民工在劳动报酬、子女就学、公共卫生、住房租购以及社会保障方面与城镇居民享有同等待遇。　　有些地方户籍已经“破冰”，报告如此强调户籍改革，今后各地的改革步子必将更大，城市户籍的大门必将更宽，农民工能享受的福利保障必将更多。　　8、养老保障——“加快建立更加完善的社会保障安全网”　　在人民网的两会热点调查中，“养老保险”问题出人意料地以高票位居榜首。人们普遍关注事业单位和公务员养老制度“双轨制”问题。　　加快建立健全养老社会服务体系。新型农村社会养老保险试点范围扩大到23％的县。企业退休人员养老金再提高10％。　　一个老有所养的社会，才是人人可安心工作、放心消费的社会。养老保险要强调人人平等。农民工的养老保险，应该跟城市居民等同；不同职业人士的养老金，也不应有太多差别。　　9、反腐倡廉——“直接关系政权的巩固”　　在多家网站调查中，“反腐倡廉”仍高居民意关注热点前列。　　要把反腐倡廉建设摆在重要位置，这直接关系政权的巩固。各级领导干部特别是高级干部要坚决执行中央关于报告个人经济和财产，包括收入、住房、投资，以及配偶子女从业等重大事项的规定，并自觉接受纪检部门的监督。　　加强反腐倡廉建设，是政治体制改革的重要内容，报告从政权巩固、生死存亡的高度来强调反腐倡廉，足见政府决心之大。　　10、问政于民——“创造条件让人民批评政府、监督政府”　　广大群众期待政府进一步完善媒体监督、网络互动等问政形式，在公共决策中更好地吸纳民意，改进工作。　　努力建设人民满意的服务型政府。努力提高执行力和公信力。深入推进政务公开，完善各类公开办事制度和行政复议制度，创造条件让人民批评政府、监督政府，同时充分发挥新闻舆论的监督作用，让权力在阳关下运行。　　创造条件让人民批评政府，这等于政府给自己戴“紧箍咒”，但这个“紧箍咒”有好处。建设人民满意的服务型政府，要善于倾听群众呼声，也必须倾听群众呼声。　　11、尊严生活——“让人民生活得更有尊严”　　最近总理三次强调所说的尊严，更趋向于一种社会的公平！所以，总理说让人民生活的更有尊严，这个“更”很重要，不能丢。　　更有尊严是在一个更加强大中国的基础上建立起来的，是在更加公平公正的经济、生活和政治环境上建立起来的，包括国家对每个人的公平公正待遇，国人之间的平等相处。　　更有尊严除了经济基础之外，更包括民众阶层之间的平等与公平，最重要的还在于政府与民众之间、强势群体与社会弱势群体之间的公平与权利的平等，因为上述阶层之间显失公平的现象尤其突出，引发的社会冲突与社会矛盾也尤为尖锐。

1月70个大中城市房价趋稳 楼市调控凸显“一城一策”

新华社上海2月22日电　1月70个大中城市房价趋稳 楼市调控凸显“一城一策”

新华社记者郑钧天

22日，国家统计局公布的“2019年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，在“因地制宜、因城施策”的调控原则指导下，1月份各线城市商品住宅销售价格总体平稳，其中环比房价基本保持稳定，同比房价涨幅则有所扩大。

在“房住不炒”的主基调下，各地房地产调控凸显“一城一策”特征。

一二线城市新房价格环比微涨，三线城市涨幅持续回落

从环比来看，2019年1月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到58个，较上月少1个，最高增幅为大理的；下跌的城市有8个，与上月持平，最大跌幅为岳阳和惠州的；4个城市持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨，涨幅比上月回落个百分点。其中，北上广微涨，深圳微跌。二手住宅销售价格则下跌，北广深微跌，上海持平。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨和，涨幅均比上月回落个百分点。

记者春节前夕走访各地楼市发现，1月楼市已提前进入“假期模式”，随着农历新年临近，成交气氛逐渐转淡。据中原地产统计，1月份上海新楼盘开盘当日签约均未过百套。

中原地产市场分析师卢文曦表示，春节前后是传统淡季，开发商推盘减少，二手房市场上的买家也不积极。因此，房价统计数据基本延续了上个月的走势，体现出“稳”的特征。

二三线城市新房价格同比涨幅扩大

从同比来看，2019年1月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有68个，比上月少1个；其中，西安、呼和浩特、海口和大理分别以、、和的同比涨幅领涨全国。70个城市中，仅厦门和深圳分别同比下降和。

国家统计局数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨，涨幅比上年同月扩大个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨和，涨幅比上年同月分别扩大和个百分点。

在易居智库研究总监严跃进看来，新建商品住宅同比房价指数仍处高位，且增幅持续扩大，跟过去几个月环比增幅数据相对偏高密不可分。“2018年底部分城市高价楼盘密集入市，在1月份集中办理网签推升了当月的价格数据。”

中原地产首席分析师张大伟认为，房价上涨较快的区域仍集中于二三线城市。在同比涨幅位居全国前列的城市中，西安、海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明、济南、三亚和石家庄等二三线城市自2018年9月以来轮流领涨。

房地产调控凸显“一城一策”

据中国指数研究院统计，1月份各地出台总计15次房地产调控政策，内容上呈现差异化，“一城一策”的特点凸显。

例如，福建、河南、安徽三省，以及长沙、杭州、宁波、成都和武汉等城市明确提出将按“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。从各地近期陆续公布的2019年棚改计划来看，未来亦将针对商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，因地制宜调整货币化安置政策。

在2019年初的各地“两会”上，大多数省、自治区均明确提及“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。一些地区还因城施策调降了人才引进的落户门槛。

张大伟认为， 2019年房地产调控的政策主基调依然是从严，各地在“一城一策”原则指导下，将提高政策灵活性，同时坚持“房住不炒”的定位。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，将促进房地产市场平稳健康发展。

一年一度的全国两会,在给全年经济活动定下基调的同时，也是包括房地产在内的许多行业的风向标。两会中与楼市相关的政策和表述，成为业界了解未来市场发展方向的重要依据。5月22日，十三届全国人大三次会议开幕，国务院总理李克强作《政府工作报告》。在这份一万余字的报告中，与房地产相关的内容仅有200余字，篇幅不多却意义重大，主要包括：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；新开工改造城镇老旧小区万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。今年的《政府工作报告》首次未对全年经济增速设置具体目标。李克强总理指出，这主要因为全球疫情和经贸形势不确定性很大,我国发展面临一些难以预料的影响因素。他强调，无论是保住就业民生、实现脱贫目标,还是防范化解风险,都要有经济增长支撑,稳定经济运行事关全局。时隔两年重申“房住不炒”时隔两年后重新提及“房住不炒”，与近期地方政府刺激楼市的相关举措频繁出现有关。对楼市“房住不炒”的定位，首次出现在2016年12月的中央经济工作会议中，随后，又提出了“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”等调控论调。多地相继出台并不断升级楼市调控政策，调控效果也日趋显著，为近几年楼市的相对平稳发展奠定基础。房地产业作为国家经济重要的组成部分，维护市场稳定是人心所向、大势所趋，房地产发展只有兼顾民生、服从国家发展大局，方能行稳致远。2018年，“房住不炒”出现在《政府工作报告》中，但2019年却短暂“缺席”，尽管当时报告要求“落实城市主体责任”，今年来随着新冠肺炎疫情被有效遏制，房企复工、房地产开发经营逐步恢复热度。国家统计局发布的4月份数据显示，商品住宅销售指数中，70城里面有50个城市环比上涨；二手住宅销售指数，更是有3个一线城市涨幅均跃入前十，通过房地产刺激经济发展的言论时而可见。时隔两年后重新提及“房住不炒”，与近期地方政府刺激楼市的相关举措频繁出现，不过这些政策多以“一日游”草草了结。3月4日，广州市政府关于楼市放松的相关政策被叫停；3月5日，驻马店政府发布的17项稳楼市政策已从官网撤下。广州和驻马店先后撤下相关文件，再次引发大众对楼市调控走向的关注。中国城市经济专家委员会副主任宋丁向《中国经营报》记者分析，“房住不炒作为国家楼市调控上的核心方针，尽管近期受疫情影响，经济比较低迷，但是和强调房住不炒没有矛盾，这是一个长效机制。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林则指出，“疫情影响下，无论是土地收入还是对房地产企业纾困来说，地方政府都有为房地产政策松绑的冲动。但是从宏观政策来看，中央依旧坚持‘房住不炒’，当前房地产市场的杠杆达到一定高度，一旦政策松绑，可能会进一步挤压实体经济。因此，地方政府如何拿捏房地产调控政策是较为敏感的。”本次《政府工作报告》关于房地产的表述与以往有较大不同，明确要求“深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。盘古智库高级研究员江瀚认为，“再次强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，但是也明确了因城施策的房地产主基调，一方面，保证了房地产市场的供给稳定，另一方面，通过城市群综合带动作用推动城市功能的分散，从而降低集聚所产生的过高房地产压力。”今年拟安排地方政府专项债券万亿元，比去年增加万亿元，提高专项债券可用作项目资本金的比例，中央预算内投资安排6000亿元。重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设，主要是：加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，激发新消费需求、助力产业升级。加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。佳兆业集团首席战略官刘策表示，“预计今年房地产调控不会有太大的放松，但也可以看到政府报告中提及了新型城镇化，改造城镇老旧小区，这对于城市更新领域是较大利好。”破解老旧小区改造难题存量时代的房地产发展逻辑，与过去相比有所不同。城镇化进程无疑是房地产发展的一大动力。2019年，我国常住人口城镇化率首次超过60%。随着城镇化率加快，房地产行业步入存量时代。原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，逐渐过渡到“存量运管”为标志的下半场，伴随着这一变化，城市更新越来越受到关注。存量时代的房地产发展逻辑，与过去相比有所不同。刘策表示，“增量时代可能以住宅开发为主，房子建好卖掉就完事了，但现在情况已经发生了变化。未来更多地注重项目的持有运营，在这一阶段，能带来充足现金流的利润型项目很重要，而城市更新项目恰好符合这一要求。”新型城镇化建设将成为今年的投资重点之一。中国指数研究院报告指出，今年以来，中央在重要会议上已多次强调要加强存量住房改造提升，本次《政府工作报告》中明确提出新开工改造城镇老旧小区万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，力度明显加大，改善居民居住条件的同时，亦可扩大内需，促进有效投资。贝壳研究院相关分析指出，对于旧改的体量，根据住建部之前公布的数据，17万个老旧小区拉动5万亿元投资，按照比例计算，此次推进的万个小区，预计可以拉动投资万亿元左右。老旧小区改造并非轻而易举，往往出现众口难调的问题，如加装电梯高低层利益冲突、停车场改造有车无车利益博弈等。全国人大代表于普松认为，改造过程中做好各方面的沟通协调至关重要。“其实难点主要还是沟通协调。牵头人很重要，包括业主委员会或居委会应该充分发挥他们的协调作用，除了手续办理等方面的协调，最主要的是邻里之间、业主之间的协调。”考虑到很多老旧小区面临“老龄化”人口居多的情况，全国人大代表姜明建议：“在社区改造中，能够有200平方米到500平方米的一个养老空间，政府支持市场化运作，家庭购买服务。”在老旧小区改造过程中，全国人大代表、山东省住建厅厅长王玉志建议从加大顶层设计、财政金融支持、引进长效服务机制等方面发力。“创造性地出台一些政策，比如土地政策，山东有一个和低效用地有机结合的政策，主要是用于老旧小区改造性配套服务设施建设。再一个就是规划的政策，在不违反规划强制性规定的情况下，能够适度地放开一些。”据贝壳研究院统计，前50强房企半数以上已开展城市更新业务，其中包含碧桂园、万科、恒大、保利等等。但目前城市更新和旧改项目在空间分布上存在显著不均，房企在此方面的投入还有较大空间。存量时代房地产调控常态化在当前经济不确定性的情况下，房地产税近几年可能难以落地。在此次《政府工作报告》相关内容以外，关于房地产税何时推出以及房企融资利率下降等问题也颇受关注。国家统计局数据显示，去年全年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长。其中，住宅投资97071亿元，较2018年增长。多地仍有房价上涨压力。5月18日国务院发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中关于房产税曾提到“稳妥推进房地产税立法”。长城证券分析师陈智旭认为，本次《政府工作报告》未提及房产税，为三年来首次，上年《政府工作报告》中关于房产税的表述为“稳步推进房地产税立法”，房产税的进程可能将有所放缓。“房地产税是中国税收的重大调整。随着新房大量上市，房地产存量时代下，土地财政难以为继，通过居民已经持有的大量房产进行征税是未来的趋势。”宋丁指出，在当前经济不确定性的情况下，近几年可能难以落地，但作为大的趋势，国家也一直在完善和酝酿，估计3～5年后可能有大的突破。“房地产税立法的目的是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。目前流转税一方面限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；另一方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者，变相抬高房价。”58安居客房产研究院分院院长张波指出，房地产税立法后，谁持有谁纳税的方式会更合理，但由于房地产税本身涉及的环节和影响面极大，推进过程不但需要在制度层面做好保障，也需要结合国内房地产发展的情况。